Warum Power BI?

Als freiberuflicher Microsoft BI Architekt (germo-goertz.de) ist mein bevorzugtes Werkzeug zur Modellierung, Analyse und für Berichte Microsoft Power BI. Warum also nicht Power BI auch zur Analyse von Immobilien-Investitionen verwenden? Insbesondere ware die Idee, einen interaktiven Bericht in den Power BI Diensten öffentlich bereitzustellen. Prinzipiell funktioniert das auch. Allerdings sind die Ressourcen bei der kostenlosen Benutzung der Power BI Dienste etwas eingeschränkt. Das führt dazu, dass einige Visualisierungen mit manchen Parametern nicht funktionieren:

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Eine Möglichkeit, mehr Ressourcen zu bekommen, wäre die kostenpflichtige Verwendung von Power BI Pro.

Modellierung mit Parametern

Power BI verwendet tabellarische Modelle, also auf Tabellen basierende Modelle. Man kann nicht wie in Excel einen Wert in einer Zelle frei eingeben und mit diesem Wert rechnen. Stattdessen benötigt man für jeden Parameter eine eigene Spalte in einer Tabelle. Und da das Kreuzprodukt aus den verschiedenen Elementen pro Parameter sehr groß ist, verwende ich meistens eine eigene Tabelle mit nur einer Spalte:

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Die Tabellen-Spalten können dann in Filtern verwendet werden:

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Lesezeichen

Sehr praktisch und hilfreich ist die Möglichkeit der Lesezeichen. In den Lesezeichen können insbesondere auch die Inhalte der Filter gespeichert werden.

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Man kann die Lesezeichen auch direkt im Bericht als Knöpfe bereitstellen:

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Datenmodell

Das Datenmodell ermöglicht den Vergleich von zwei Investitionen i1 und i2. Für jede der beiden Investitionen können zwei Finanzierungen f1 und f2 und eine spezielle Finanzierung Bausparen (b1) kombiniert werden. Daraus ergeben sich 6 Finanzierungen i1f1, i1f2, i1b1, i2f1, i2f2, i2b1

Es gibt Parameter pro Investition. Und es gibt Parameter pro Kombination aus Investition und Finanzierung:

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Die Ergebnisse der Modellierung werden als Liniendiagramm zum zeitlichen Verlauf der beiden Investitionen angezeigt:

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Über das Kontext-Menü der Diagramme kann man das Diagramm fokussieren und auch die einzelnen Datenpunkte als Tabelle sehen.

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Alternative Investition

Besonders wichtig für die Bewertung einer Investition ist die Kennzahl Alternativ kum[1]. Verschiedene Größen haben Einfluss auf die Berechnung:

  • i InvestEndMonat[2]

  • i AlternativRendite %[3]

  • Outperformance VVÜ CF kum[4]

    • VVÜ kum[5]

    • CF NachSteuern kum[6]

Die Berechnung der alternativen Rendite[3] erfordert besonders viele Ressourcen und führt zum oben beschriebenen Fehler der Ressourcen-Überschreitung. Um die Berechnung zu optimieren, wird zuerst der kumulierte Cashflow pro Jahr bis zum Ende der Investition hochgezinst und von diesem Endwert auf die einzelnen Jahre zurückgerechnet. Daher wird auch i InvestEndMonat[2] berücksichtigt.

Einzelne Szenarien für Investitionen und Finanzierungen werden in separaten Artikeln auf dieser Website beschrieben: https://der-immobilien-investor.de/


1. 'Alternativ kum': alternative Rendite, wenn der Cashflow der Investition alternativ investiert wird, beispielsweise in Aktien. Dabei wird insbesondere auch der Zinseszins berücksichtigt.
2. 'i InvestEndMonat': letzter Monat der Investition. Die Investition wird verkauft. Noch bestehende Kredite werden getilgt
3. 'i AlternativRendite %': die Rendite der alternativen Investition.
4. 'Outperformance VVÜ CF kum': die Outperformance der Kennzahl 'VVÜ + CF kum' gegenüber 'Alternativ kum'. Insbesondere diese Kennzahl dient der Bewertung einer Investition und ist daher in der Tabelle farblich hinterlegt.
5. 'VVÜ kum': Vermögen-Verbindlichkeit-Überschuss (kumuliert) = 'Vermögen kum' - 'Verbindlichkeit kum'
6. 'CF NachSteuern kum': CashFlow nach Steuern (kumuliert), dabei werden Steuern berücksichtigt (AfA, Zinsen als Ausgaben, Höchststeuersatz, ohne Kirchensteuer)